2024年12月12日下午，在广东省住房和城乡建设厅指导下，由广东省物业管理行业协会主办的以“坚定信心团结奋进”为主题的2024全省物业大会暨第六届广东物企综合实力研究成果发布会在广州阳光酒店盛大召开。
会议现场广东省住房和城乡建设厅二级巡视员陈必暖，广州市财政局一级调研员、zhengfucaigou监管处处长刘锋；广东省物业管理行业协会会长杨国贤；特邀演讲嘉宾：碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮，中海物业执行董事、行政总裁肖俊强，雅生活集团执行董事、总裁李大龙，北京林业大学教授、博士生导师、物业管理系主任程鹏；广东省物业管理行业协会常务副会长李长江、梁兵、赵广峰，监事长刘忠，副会长：李卓章、贺栩模、鲁军、姚平、张洪利、张劲、吕雨华、刘宏才、朱琳、易华平、连汉才、叶泗开、吴刚、彭登兵、黎东灿、黄燕萍、张敏、吴泽炎、盘国安、陈常伟、林琅、周心怡、李勇军、吴少荣、李文清、曲以江、廖传强、张立和、王伟雄、广东省物协供应链生态专委会主任、广州旭杨国际展览有限公司总经理夏凌旭；赞助单位代表：芬尼克斯电梯有限公司董事长张良、深圳市博思高科技有限公司董事长李启家、通力电梯区域维保服务和更新改造战略总监陈红云、通力电梯广东区域更新改造总监柯茂华、广州赤菟马建材有限公司总经理骆衡、四川易软信息技术有限公司广州区域总经理唐乾；广东省物业管理行业协会常务理事、理事、会员单位代表；广东省内各地市协会会长和秘书长以及媒体单位的代表等共500余人出席了此次会议。本次会议由广东省物业管理行业协会常务副会长梁兵主持。
广东省物业管理行业协会常务副会长 梁兵广东省物业管理行业协会会长杨国贤在开场致辞中表示，回首过去的六年，在住建厅领导的关心指导下，在全省广大物业企业的鼎力支持下，广东省物协坚持每年开展综合实力研究工作并定期发布《物业企业综合实力研究报告》，至今已有六年。从初尝试，到形成一年一度的惯例，再到数据纵横对比基础上给广大物业企业和物业行业带来的启迪，广东物业行业以实际行动，展示自己作为物业行业发源地，在“胸怀、责任、担当、引领、变革”等方面的独特价值与地位。回首即将过去的2024年，在全体会员单位的大力支持下，广东省物协继续发挥好引领物业行业发展变革的排头兵作用，各项工作和事业取得了长足的进步。杨国贤表示，当下，物业行业面临的生存和发展环境已经发生了巨大的变化，不少企业都在感叹发展艰难、生存困难。面对当下的客观环境，这里我想用毛主席的一句话来勉励大家，那就是“前途是光明的，道路是曲折的”。遥想四十多年前，在没经验、没人才、没基础的艰苦环境下，广东物业行业逆势而起，扛起了以物业服务助力人民美好生活实现的大旗，并将物业管理这一新生事物推广到全国。展望未来，希望大家都能坚定信心，团结奋进，克服困难，团结一致。一方面苦练内功，勤学善思，不断提高服务的技能和本领；另一方面也要顾全大局，携手并进，避免行业恶性竞争和无谓的内耗，共同开创物业行业新的美好的明天。
广东省物业管理行业协会会长 杨国贤
广州市财政局一级调研员、zhengfucaigou监管处处长刘锋在致辞中表示，zhengfucaigou具有非营盈利性、广泛性、公开性、政策性、规范性的特点，zhengfucaigou的规模通常较大，对社会经济有着显著的影响。zhengfucaigou的扩大或缩小、caigou结构的变化都会对社会经济发展状况、产业结构以及公众生活环境产生深远的影响。为了保护公平竞争，制止不正当竞争行为。《广州市物业管理zhengfucaigou项目caigou需求范本》要求供应商报价不得低于自身生产、经营成本的价格，广东省物业管理行业协会公布的物业管理行业费用成本是评价供应商报价是否低于成本价的依据之一，为此，广州市财政局、广州市zhengfucaigou协会将协助广东省物业管理行业协会制订《广东省物业管理行业费用成本公开发布办法》，办法的主要内容包括成本构成、样本采集、统计分析、公开发布等。希望大家都能积极的参与到zhengfucaigou中来，不断通过优质的服务，实现物业企业和有关caigou单位的共赢。
广州市财政局一级调研员、zhengfucaigou监管处处长 刘锋碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮在《数智引领，推进物业高质量发展》主题演讲中表示，碧桂园服务正积极响应《住房城乡建设部制定“数字住建”建设整体布局规划》，创新智慧物业服务模式，引导支持物业服务企业开展智慧物业管理服务系统建设，打造物业管理和生活服务等应用，积极对接市场化优质服务资源，为居民提供优质服务。2024年，碧桂园服务持续投入物业数字化及智能化能力建设，在四个方面获得一定的实践成效。一是清洁机器人“零号居民”与人机协作系统。徐彬淮指出，行业发展中，机械化和自动化是不可逆的趋势，针对复杂的物业服务生活场景，目前机器人难以完全替代人工。碧桂园服务提出了“人机协作”的概念，并投入了3-4年时间，研发了专为物业场景量身定制的全自动清洁机器人——“零号居民”。用智能化产品及数字技术结合提高作业效率，降低成本，也使得保洁人员能够从繁重的体力劳动中解脱出来，转而承担更多监督和管理工作。“零号居民”已经在5个小区试点，在保洁降本提效方面成果显著。目前，“零号居民”经过一年半的严格测试后，已进入量产阶段，预计2025年将有数百台投入使用。二是数字化运营。徐彬淮以外卖行业举例，其通过分包订单给合适的员工，完成后由顾客评价的模式实现服务品质及效率的提升。碧桂园服务希望通过数字化运营，以工单化和智能调度，实现每个小区服务的合理设计和有保障的服务质量。经过一年的实践，碧桂园服务保洁数字化的试点运营，取得保洁满意度平均提升了5%的成果，80%保洁满意度红灯的项目在系统上线后，满意度得到有效提升。针对物业的典型提升难点——电梯运营，碧桂园服务推进了三年“乘梯无忧”计划，通过电梯数字化的实践，完善电梯基础数据，实现维保作业标准化，2024年全国项目投诉率同比降低了21%。三是在大规模项目管理中，鉴于各级管理者对实时数据与建议的需求，碧桂园服务凭借“大数据”与“大模型”构建数字化基础设施体系，打造“一看一问”智能AI助手。“一看”能实时监测项目经营、运营及财务的健康水平；“一问”则以聊天框人机交互形式，助力各级管理者高效研判项目状况，分析数据，快速把握项目基本情况。四是推进社区物联网落地应用。以充电桩为例，碧桂园服务通过持续地自主研发，以AI技术与数字化技术结合，保障电瓶车充电安全的管控。也以保险及24x7的客服体系保障用户的使用体验。该项目目前已为约500万用户提供了充电服务，并进驻了3500多个社区。碧桂园服务还有多种灵活的个性化合作方案，帮助各物企落地该应用，实现经济效益共赢。
碧桂园服务执行董事、总裁 徐彬淮中海物业执行董事、行政总裁肖俊强在《项目引领高质量发展》主题演讲中表示，住建部倪虹部长明确提出：
谁能为群众建好房子、提供好服务，谁就有市场、有发展、有未来。我国的住房发展已进入了一个新阶段，从“有没有”转向“好不好”，人们住在房子里、小区里，要舒心健康、安心放心。中海物业通过“好时节好物业 好社区”这一理念，为大家勾画美好生活蓝图；通过中海式物业管理现代化，明确实现“三好”的具体路径；通过打造中海项目，展现物业行业向现代服务业转型的具体实践。每一个中海，正是现阶段“三好”图景的具体呈现。在这一发展路径指引下，中海物业主要有三方面的探索与实践。一是把握时代机遇，加快转型升级。肖俊强表示，整体来看，物业行业阔步进入新的发展阶段。随着经济增长放缓、房地产市场下行，存量市场竞争激烈，物业费限价政策也压降物业企业利润空间。对于物业企业而言，应该从单一追求规模，逐渐转向追求“品质、效益、规模”的均衡发展，更好适应环境变化，寻求可持续发展。二是弘扬工匠精神，打造项目。肖俊强表示，中海物业持续打造工匠体系，不断激发一线员工创造力和归属感，为共同事业贡献智慧和力量。具体措施主要有三个：育匠心，传承匠心成果；造匠人，打造匠才计划；聚匠才，弘扬工匠精神。在工匠体系的有力支撑下，中海物业正式对外发布“1+2+N”项目服务体系，详细对外披露项目的服务标准、管理支撑和可持续的核心能力。三是塑强科创能力，践行绿色发展。肖俊强表示，科技创新和绿色低碳是高质量发展的重要内涵，中海物业结合中建集团和中海集团的背景和产业链优势，提质增效、提升员工与客户体验，更好地满足市场和社会期待。一方面，中海物业科技创新成果不断落地项目应用，提供行业解决方案，实现关键技术突破，屡次获得来自zhengfu和市场的认可；另一方面，中海物业正式发布碳中和白皮书，不仅为项目不断注入新鲜活力，也更加契合可持续发展的理念，对环境更友好。肖俊强后表示，中国式现代化进程正徐徐展开，高质量发展浪潮滚滚向前，大家要立足项目，直面需求，顺应大势，更好面对新时代、新机遇、新挑战，创建更多项目，共创物业服务的美好未来。
中海物业执行董事、行政总裁 肖俊强雅生活集团执行董事、总裁李大龙在《向善共赢暖光终至》主题演讲中表示，目前物业行业正处于一个多变的时代。从外部来看，国际政治地缘冲突不断、贸易摩擦频发，宏观经济承压，地产深度调整等因素已传导到物业行业的经营端、服务端；从内部看，物业行业也面临着一系列考验，包括业主对高品质服务的期望，行业规范化管理要求趋强，时刻紧绷的公共安全责任之弦......如何提升空间服务延伸下，为更多用户提供体验价值？雅生活选择坚守服务本质，构建向善共赢美好生态。李大龙表示，机遇和挑战并存的时代，我们既要看到短期波动之“形”，更要看到长期发展之“势”。雅生活聚焦目前企业的经营和管理，遵循“价值、经营价值、创新价值、治理价值、自我价值”五大价值，构建向善共赢服务生态，基础服务之外，更要为业主提供情绪价值、情感享受，增强服务粘性。构建有利于企业、业主、社区、城市等多边共赢的可持续发展智慧服务美好生态价值，以向善、共赢的初心，抓住存量时代服务生态的竞争优势。他分享了雅生活在不同维度下的服务实践。居住体验方面，雅生活举办了首届业主艺术节，成功实现了服务价值创新、共创模式创新和跨界影响创新；通过小雅公社这一社区服务品牌及超过8000场社区活动的开展，成功打造“社区共治”；品质焕新方面，雅生活启动“100个回家路上的改变”专项，对超300个雅社区全面焕新，点亮近30万业户回家路；公建智慧大物业方面，创建“大院管家”模式，以客户为中心，以网格为单元，全板块、全线条、全业务贯通服务；城市服务方面，推出了“1316N”服务模式，效实现了“实时监督+分类巡查+专项整治”的工作闭环；高校服务方面，探索出“4F网格一体化管理服务模式”，加强师生服务体验。后，他引用近代历史学家顾颉刚的话作为结尾，勉励全场所有物业同行——“惟其当时肯耗费觅路的功夫，才能在日后得到该走的大道”。他相信，前宏观经济下行已经探底，曙光初现，物业人只要善向实，奋发有为，努力终将会被看见、被认可。
雅生活集团执行董事、总裁 李大龙北京林业大学教授、博士生导师、物业管理系主任程鹏在《2018-2024年广东物业公司发展轨迹》主题演讲中表示，通过连续六年数据的对比，我们发现了很多数据背后的趋势。一是2021年公司业绩高峰之后，2022年参评物业公司经营总收入、管理面积和净利润增长率断崖式下降。2023-2024年，初步遏制下降趋势，是否实现触底“徘徊”态势，还不能给出判断。以关键指标同比增长率（YOY）下降幅度为例：上市公司：净利润104.8%>经营总收入87.5%>管理面积37.5%；非上市公司：净利润160.6%>管理面积129.4%>经营总收入53.3%。面对这一趋势，物业行业也在积极自救，我们猜测，非上市公司的救赎之路主要是通过淘汰亏损项目，遏制净利润下滑的趋势。二是广东省头部与非头部物业公司之间分化的原因。我们采取耦合协调度分析方法，耦合协调度（D值）=耦合度（C值）×协调度（T值）。对比发现，分化来自头部上市物业公司提升了协调度，表明不同业务间不仅联系紧密，能够通过业务之间的相互作用，实现了从不同业务物理拼凑到化学反应的转变，做到互利共赢。三是规模是一把双刃剑。我们采取DEA模型分析方法，跟踪的5家广东省头部物业公司，在项目层面的管理能力、服务能力、获利能力几乎没有差异，反映出技术效益良好。也出现了规模不经济的问题，规模效益低于其他类型的物业公司。头部物业公司如何理解庞大规模带来的管理复杂性，控制耗损就成为当务之急。四是头部物业公司推崇的“城市密度”并不是破解规模不经济的方法。核心原因是不能复制的方法都不是理想的方法，如何实现方法与管理模式、经验可复制，才是解决问题的方法。程鹏表示，当下经济社会正从增量到存量，企业经营偏重“质量经营”，产业周期进入供给侧逻辑，需要我们判断出广东上市物业公司所处的发展阶段。通过RCM模型分析，发现行业进入底部蛰伏阶段，头部企业资本开支出现扩张小幅提升，整体经营指标维稳。程鹏后表示，广东省上市物业公司处于产业发展阶段的出清末期，出清末期到底徘徊多少时间，无法判断。未来alpha公司特征：提升内部运营效率，聚焦于核心业务领域，并强化资源整合与优化能力。至于如何提升效率、聚焦领域、强化整合，这既是现有行业的共识，也是企业不断探索和努力的方向。
北京林业大学教授、博士生导师、物业管理系主任 程鹏广东省物业管理行业协会行业发展研究中心主任鲁军随后发布了《2024广东省物业服务企业综合发展研究报告》。鲁军表示，本次报告自9月29日正式发布通知以来，历时两个多月，经过信息填报、初步审核、报告编制、报告评审等步骤，终形成了这份报告。本次报告总字数接近14万字，这也是省物协连续第六年发布综合实力研究报告。本次报告对过去六年的数据做了纵横向对比，还专题研究了法律法规体系，是认识和了解广东物业行业乃至全国物业行业发展方向的之选。本次报告总共分为六个部分，分别是：广东物业行业高质量发展实践与探索；126家广东样本物业企业发展现状；广东上市物业企业发展现状；一线城市物业管理政策法规体系研究；专题研究：房屋全生命周期管理与物业管理可持续发展；2024广东物业之声。鲁军透露，“一线城市物业管理政策法规体系研究”系统的分析了物业管理法律法规及政策的演进脉络，揭示了物业管理法律法规及政策的内在规律。相信这些内容一方面能够帮助大家避免重蹈覆辙，还能在法律法规及政策的制定与执行中汲取智慧，提高效率。历史上的成功案例更是为我们提供了宝贵的启示与借鉴。
广东省物业管理行业协会行业发展研究中心主任 鲁军后，广东省住房和城乡建设厅二级巡视员陈必暖在发言中指出，面对当前的发展形势，广大物业企业要要做到五个两手抓。一是物业企业发展与安全两手抓。一方面，近的很多文件如智慧社区建设等，不少内容与物业企业有关；另一方面，安全是物业企业生存与发展的底线和红线，物业企业要做好公共设施设备、消防设施、老旧电梯等日常管理和维护工作，包括近的热点电动自行车管理工作等。二是党建与服务两手抓。一方面，坚持党建引领是社区和谐、防范化解社区矛盾、推动物业行业高质量发展的重要基础；另一方面，服务是物业行业的重要根基，要坚持培育工匠精神，通过关心关爱物业员工，促进工匠精神的培育和打造，终更好的服务广大业主。三是坚持传统服务和现代服务两手抓。一方面，传统服务与业主日常工作生活和获得感、幸福感息息相关；另一方面，随着智慧化、数字化的深入发展及物联网的广泛运用，对物业企业提出了一定的挑战和要求。四是坚持依法经营与开拓创新两手抓。一方面，依法经营是对物业企业作为经营主体基本的要求；另一方面，要坚持开拓创新的理念，通过智慧社区建设、绿色发展转型等，真正的把传统物业企业打造成现代服务企业。五是服务品质和服务效能两手抓。一方面，要坚持服务导向、问题导向，发现问题要及时报告处置，平时的演练要到位，要抓演练和落实，只有这样，真正的出现问题，才能快速响应，真正把服务做到位；另一方面，要坚持高素质、高效率、高质量的导向，不断提高社区服务效能和一线服务品质，切实为中国式现代化和现代服务业的发展贡献物业行业的力量。
广东省住房和城乡建设厅二级巡视员 陈必暖
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